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区分所有

昨日は中古マンションの売買契約の仲介をしました。

家賃を売買価格で割った表面利回りは約8.2％、管理費・修繕積立金・固定資産税を引いた正味の利回りで5.8％くらいと昭和築の割にはあまりよくないです。しかし場所が良く、仮に空室になったとしても次の賃貸がすぐ決まりそうな物件なので買主さんは購入を決意したようです。

また買主さんの自宅からも近く、将来子供を住ませてもいいという判断もあったようです。

区分所有マンションですが管理費・積立金が馬鹿にならないです。特にワンルーム系。家賃が4万円として1万円近くかかるところが多いです。固定資産税まで入れると家賃の３割とか4割とかになります。

アパートやビルはそこまでかかりませんし最終的に土地が残るので区分よりいいと思います。しかしローンが組みにくいとか修繕があったら大変とか一長一短あります。

それでもビルがいいと思います。心配するほど修繕はないもんです。

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銀行融資

たまには不動産屋らしく真面目な話題です。

今週小さなビルを買うようになりまして1500万円ほど借りようと思い銀行に申し込みました。

まだ初心者マークのつくような会社ですので無理かと思いきや借りれることになりました。

銀行担当者から、条件というわけではなくあくまでも「お願い」で、貯金をして欲しいという申し出がありました。その貯金の「お願い」は全部で1500万円（笑）、貯金と同額のローンって借りる意味が無いような気がしましたが、まあ今後銀行の付き合いも大事だろうということでお金を何とかかき集めて借りることにしています。

レバレッジが大事とよく聞きますが私はあまり賛成ではありません。これについてはまた述べたいと思います。

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スケートボードパーク

スケボー人口は増えていますが、する場所が少ないという話を聞いて考えました。

野芥とか橋本あたりの地下鉄から歩けるけど調整地域とか田んぼの土地を買ってスケボーパークに改造。コンクリートうちっぱなしでやればメンテもかからなくて利益があがるのではないかと考えて調べてみました。

調べたところ、打ちっぱなしの野外は入場料があまり取れないようです。とれても200円くらいでしょうか。誰が徴収するのかという問題があります。バイト代の方が高くつきそうです。

下のような設備は入場料が1000円は取れるようです。この手の空き倉庫はたまに売りに出ますので物はなんとかなりそうですが、初期投資も維持費にもけっこうかかりそうですし、やはり人の問題があります。

いつもこの人の問題で断念しますが、何かやりたいと思います。

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収益物件の探し方

またも真面目な話で恐縮です。

一般のサラリーマンの方などが収益物件を探す方法として

①ネット、②新聞・チラシ等の広告、③不動産屋に電話や④メールで希望を伝える、⑤不動産屋に訪問、という探し方が多いと思います。

中でも④はよくないです。まあやり方次第ではありますが、よく「予算××万円、○駅～△駅の間で築○年以内、利回り○○％以上、出回っている物件は送らないでください。水面下物件、掘り出し物でお願いします。こちらへの連絡不可。見たい物件があればこちらから連絡します。」

的なメールが会社員時代たまに来てました。顔も見えない、その人の背景もわからない、他社にも大量に同じ内容のメールを送っているであろう人にいい物件を紹介する気にもなれず大体削除ボタンクリックとなります。

やはり不動産屋も人の子、知らない人より知ってる人に物件は紹介しますし、さらに好かれた方がいい物件は回ってきます。金持ちでボンボン買ってくれる人は別です。性格悪くても情報はそこらの不動産屋以上に集まります。

物件を探す場合はなるたけ電話か訪問してなじみの営業マンを見つけた方が良いと思いますが、基本的に堀出し物はありません。